צרו איתנו קשר בווצאפ צרו איתנו קשר בווצאפ
facebook Facebook instagram Instagram
צור
					קשר צור קשר
סגרו פנייה
חייגו עכשיו
חייגו עכשיו
050-6911811

השאירו פנייתכם

ואשוב אליכם

מונחים בסיסיים בתכנון ובניה

תב"ע (תכנית לבניין עיר):

תכנית המפרטת את הגבלות הבניה באזור של מגרש מסוים, הכוללת את אחוזי הבניה, שטחים עיקריים, שטחי שירות, גובה המבנה, קווי הבניין, מספר יחידות הדיור המותרות ועוד.

נתוני התכנון של התב"ע יוגשו ליזם/אדריכל באמצעות "דף מידע" (המחויב באגרה של 150 ש"ח לערך).

שינוי התב"ע יתבצע רק במידה ולא ניתן לבקש הקלה, ולרוב הדבר יכלול היטל השבחה.

 

תכסית הקרקע:

נתון המצוין בתב"ע המגביל את גודל השטח שניתן לבנות עליו בקומת הקרקע.

אחוזי בניה - החלק היחסי מהשטח עליו מותר לבנות (האחוזים מצוינים בתב"ע), על פיו יתכנן האדריכל את גודל השטח העיקרי של הבית.

 

וועדה המקומית לתכנון ובניה:

הגוף האחראי לנושא התכנון והבניה באזור שיפוט מסוים אשר מהווה את הכתובת הראשונית לקבלת היתרים לבניה חדשה באותו אזור.

במידה ויש צורך בכך, ניתן לערר על החלטת הועדה המקומית אצל הועדה המחוזית, ולאחר מכן אצל הועדה הארצית.

 

היתר בניה:

אישור הניתן על ידי ההועדה המקומית המאפשר את תחילת העבודה (לפני קבלת ההיתר אסור לבצע עבודות מכל סוג באתר).

האישור ניתן על ה"גרמושקה" (הסבר בהמשך) ומותנה באישורן של מספר רשויות שונות.

התוקף של היתר הבניה הוא שנה אחת מרגע נתינת ההיתר, אך כאשר מתחילה הבניה התוקף מוארך אוטומטית ל-3 שנים.

 

גרמושקה:

אוסף השרטוטים והמפות המוגשים לועדה המקומית כבקשה להיתר בניה.

הגרמושקה מופקת במכון העתקות על גבי גליון נייר ארוך (בצורת אקורדיון) וכוללת את שרטוטי הבית השונים בקנה מידה 1:100, את המפות, התצהירים והחתימות.

 

שטח עיקרי:

שטח המקורה של המבנה המשמש למטרות מגורים, אשר מחושב על פי המידות החיצוניות של המבנה ונכלל באחוזי הבניה.

ההגדרות לשטח העיקרי מחמירות וכוללות כל שטח מקורה מעל 1.8 מטר, גם אם הוא בתוך חלל הרעפים.

 

שטח שירות:

שטח במבנה המיועד למטרות אחסנה או בליטות במבנה היוצרות מתחתן שטח מקורה (לדוגמא: קירוי בכניסה)

 

היטל השבחה:

לעיתים נוצר מצב בו ערך הקרקע עולה בעקבות שיפור בתב"ע (עליית אחוזי הבניה המותרים, תוספת קומות מותרות וכו'...), ואז על בעל הקרקע לשלם היטל השבחה לרשויות.

הסכום מחושב על ידי שמאי הרשות ובהתאם לגודל השינוי.

 

הקלה:

כאשר תנאי התב"ע לא מאפשרים תכנון אדריכלי אופטימלי, ניתן לבקש מהועדה המקומית הקלות מסוימות, כמו העברת אחוזי בניה מקומה לקומה ו/או חריגה מעבר לקווי הבניין עד 10 אחוז.

כדי לקבל הקלה על היזם לשלם היטל השבחה לרשות ולפרסם בעיתונות.

כאשר לא קיימת אפשרות לשנות את תנאי התב"ע באמצעות הקלה (לדוגמה – כאשר נדרשת תוספת כללית באחוזי הבניה) נדרש הליך רגיל לשינוי התב"ע (תהליך יקר הדורש המון בירוקרטיה).

 

הפקעה:

סיפוח של שטח או חלק ממנו לטובת הציבור על ידי הרשות המקומית (בדרך כלל לצורך הרחבה של כביש או מדרכה).

כאשר מוכרזת הפקעה, בעל המגרש זכאי לפיצוי כספי שיקבע על ידי שמאי.

שצ"פ (שטח ציבורי פתוח)/ שפ"פ (שטח פרטי פתוח):

חלק מהמגרש אשר הרשות קבעה כי חל בו איסור לבניה.

על פי פרשנויות משפטיות מסוימות ניתן להעביר את אחוזי הבניה היחסיים מהשטח הפתוח לשטח אשר מותרת בו בניה.

 

מפת מדידה:

מפה טופוגרפית בקנה מידה 1:250 עליה משורטטים המגרש עליו מתוכננת הבניה והאזורים הסמוכים אליו, המהווה נספח לבקשה להיתר הבניה.

תוקפה של המפה הנו לחצי שנה בלבד.

את המפה משרטט מודד מוסמך (חשוב לדעת כי המודד נדרש להגיע לשטח מספר רב של פעמים, לכן יש לוודא עמו מראש את עלות הביקורים) אשר מוודא את איכות הביצוע בשלבים שונים של הבניה.

תפקיד המודד הוא קריטי ולכן יש לוודא כי הוא מקצועי ומהימן!

 

קווי בניין:

מציינים את המרחק המינימלי הנדרש בין המבנה לבין גבולות המגרש, כדי למנוע בניית מבנים קרוב מדי לדרכים,

לרוב גבולות אלו הם בין 3 ל-6 מטר מגבולות המגרש.

 

גובה 0.00 :

הגובה של קומת הכניסה לבית, ביחס ל"קרקע הטבעית" באזור.

הדבר צריך להיקבע בתיאום עם הרשויות כדי למנוע הבדלים מהותיים בין חזיתות הבתים השוכנים זה ליד זה (בדרך כלל גובה 0 יוגבל לעד 1.2 מ' מעל פני המדרכה הקרובה).

 

ממ"ד (מרחב מוגן דירתי):

כאשר בונים מבנה חדש, או מוסיפים מעל ל-12 מ"ר למבנה ישן, ישנה דרישה של פיקוד העורף לממ"ד במבנה.

שטח הממ"ד נחשב כשטח שירות ולכן הוא אינו מחושב באחוזי הבניה (במידה והוא גדול מ-12 מ"ר, כמו במבנים ציבוריים, יתרת השטח תחשב כחלק מהשטח העיקרי של המבנה), אך שטח זה אינו פטור מארנונה.

על פי הדרישה שטח הממ"ד יהיה לפחות 9 מ"ר, ובמבנים ציבוריים הוא יהיה גדול יותר וימוקמו בו שירותים כימיים.

על קירות הממ"ד להיות מבטון מזוין עם טיח מיוחד (בעובי 20-50 ס"מ), וצריכים להימצא בתוכו חלון הדף, דלת הדף, קיר הדף מול הדלת ושני צינורות אוורור.

כמו כן אין להתקין בתוכו אביזרים עם מים זורמים.

 

מעקה תקני:

כאשר קיים הפרש גובה של 60 ס"מ בתוך הבניין ו-100 ס"מ מחוץ לבניין, יש להתקין מעקה תקני.

גובה המעקה ביחס לנקודת הדריכה יהיה 105 ס"מ לפחות, אלא אם כן מדובר במשטח משופע (בדרך כלל מדרגות), שם גובה המעקה יהיה 90 ס"מ לפחות.

כמו כן יש לוודא שבין רכיבי המעקה (החוצצים הפנימיים שלעיתים מצויים מתחתיו) לא יווצר רווח הגדול מ-10 ס"מ.

 

נסח טאבו:

מסמך בו מצוינים שמות בעלי הקרקע החוקיים, הניתן על ידי משרדי הטאבו הממשלתיים.

מסמך זה (או לחליפין, חוזה מול מנהל מקרקעי ישראל) הוא הכרחי על מנת לקבל את הבקשה להיתר בניה.

 

פיקוח עליון:

מספר ביקורות שעל האדריכל לבצע על מנת לוודא את התאמה של הבניה להיתר הבניה, אותם הוא מעביר לועדה המקומית.

נקודות הביקורת הן מיקום היסודות, יציקת רצפת ה-0, גמר השלד וגמר הבניה.

 

 

פתרון חניה:

במבנה פרטי יש לתכנן מקום חניה בתוך המגרש, ובמידה ושטח המגרש גדול מ - 120 מ"ר יש לתכנן חניה כפולה.

במבנה רב קומות הדרישה דומה, אך במידה ובלתי אפשרי לבנות חניון תת קרקעי ניתן לשלם "כופר חניה" במקום.

 

רום, שלח, פודסט:

מונחים הקשורים לבניית מדרגות.

שלח (נקרא גם "מדרך") – המשטח עליו דורכים בזמן העליה.

רום – גובה המדרגה.

פודסט – המשטח המווה הפסקה בין שני רצפים של מדרגות (בדרך כלל גם מאפשר את שינוי הכיוון של המדרגות).

רוחב המדרגות יהיה 90 ס"מ לפחות, ובדרך כלל גובה הרום יהיה 17 ס"מ, עומק השלח יהיה 29 ס"מ ועומק הפודסט יהיה 90 ס"מ ומעלה.

 

בעל זכות בנכס שחתימתו נדרשת בבקשה להיתר:

בנכס רשום שאינו בית משותף - הבעלים הרשום או החוכרים.

בבית משותף - כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף.

בנכס שאינו רשום במרשם המקרקעין - מי שחייב עליו בתשלום מס רכוש.

 

חישובים סטטיים:

חישובים הנדסיים שיש בהם להוכיח את יציבותו של בניין ויציבות ביסוסו.

חישובים אלו נערכים על ידי מהנדס מוסמך והינם חלק בלתי נפרד מקבלת היתר בנייה.

 

מצללה (פרגולה):

מבנה בלא קירות, שתקרתו משטח הצללה מישורי ואינו משופע או נטוי, הנסמך על עמודים ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח ההצללה מחולקים באופן שווה ומהווים 40% לפחות ממנו.